A tradicional máxima do mercado financeiro é clara: quanto maior o risco, maior o retorno potencial. No entanto, uma nova análise do mercado de fundos imobiliários (FIIs) mostra que essa relação nem sempre se sustenta. Um levantamento conduzido pelo BTG Pactual, em parceria com a Empiricus Research, aponta que carteiras compostas por FIIs de menor volatilidade têm, na realidade, entregado desempenhos superiores aos seus pares mais voláteis e até mesmo ao CDI acumulado.
O estudo analisou três segmentos principais: FIIs em geral, FIIs de tijolo e FIIs de papel. Para cada categoria, foram criadas duas carteiras hipotéticas: uma composta pelos 10 fundos com menor volatilidade e outra com os 10 de maior volatilidade, sempre com base na volatilidade anualizada dos últimos cinco anos. Todos os FIIs considerados fazem parte do índice IFIX e possuem liquidez média superior a R$ 500 mil diários.
Retornos ajustados ao risco
Os resultados foram consistentes: as carteiras de menor volatilidade superaram as mais arriscadas em todos os segmentos. Isso foi confirmado pelo índice de Sharpe, métrica que ajusta o retorno pelo risco assumido. Ou seja, não apenas os retornos foram maiores, como também apresentaram menor risco de perda de capital.
Em particular, os fundos imobiliários de papel com maior risco foram os únicos entre as carteiras de alta volatilidade que ainda apresentaram índice de Sharpe positivo (0,51). Isso se deve à elevada taxa Selic, atualmente em 14,75%, que favorece os FIIs atrelados a títulos como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), indexados ao CDI e ao IPCA.
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O impacto da pandemia e dos juros altos nos FIIs de tijolo
Por outro lado, os FIIs de tijolo de alta volatilidade foram os que apresentaram o pior desempenho entre todas as carteiras analisadas. A razão está na exposição a segmentos como lajes corporativas e hotéis, fortemente impactados pela pandemia da Covid-19. O home office e a queda no turismo corporativo elevaram os níveis de vacância e afetaram a rentabilidade desses ativos.
Mesmo com uma retomada gradativa, os preços dos aluguéis seguem pressionados, refletindo o excesso de oferta de imóveis comerciais. Com os juros ainda elevados, esses fundos também perdem atratividade em relação a alternativas mais conservadoras.
Carteiras de baixa volatilidade superam o CDI
Um dos destaques do levantamento foi a performance das carteiras de menor volatilidade, que superaram o CDI acumulado nos últimos cinco anos. Apenas em dezembro do ano passado o retorno ficou ligeiramente abaixo do CDI. Naquele mês, o mercado foi afetado pelo veto presidencial a pontos da reforma tributária, o que gerou temores de tributação sobre os FIIs.
Já as carteiras de alta volatilidade têm tido dificuldades em acompanhar o IFIX desde o fim de 2024, ficando também aquém do CDI, mesmo com um ambiente de mercado favorável.
Lições para o investidor
Os dados levantam um ponto relevante para quem deseja investir no mercado de fundos imobiliários. A menor volatilidade, longe de ser um limitador de retorno, pode ser um sinal de maior qualidade dos ativos, melhor gestão e maior previsibilidade nas receitas.
De acordo com o BTG, esses fundos têm contratos mais estáveis, setores mais resilientes e maior capacidade de resistir a choques econômicos. Além disso, a gestão profissional e o perfil dos inquilinos são determinantes para a estabilidade dos rendimentos.
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Contexto macroeconômico
A conjuntura econômica também influencia o desempenho dos FIIs. A alta da Selic nos últimos anos impulsionou os fundos de papel, que capturam melhor as variações dos juros. Por outro lado, o mercado imobiliário físico ainda sente os efeitos da pandemia, o que dificulta a recuperação dos fundos de tijolo, especialmente os mais expostos a escritórios e hotelaria.
A discussão sobre uma eventual tributação de dividendos de FIIs também gera ruído. Embora ainda não haja definição, qualquer movimento nessa direção pode afetar a atratividade do setor.
No mercado de fundos imobiliários menor volatilidade não significa menor retorno
O estudo do BTG Pactual e da Empiricus quebra paradigmas ao mostrar que, no mercado de fundos imobiliários, menor volatilidade não significa menor retorno. Pelo contrário, fundos mais estáveis têm oferecido ganhos superiores e com menor risco para o investidor.
A lição é clara: nem sempre correr mais risco é sinônimo de retorno maior. Em um mercado cada vez mais profissionalizado e diversificado, analisar a qualidade dos ativos e a gestão dos fundos pode fazer toda a diferença na rentabilidade de longo prazo.
