A Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, inaugura uma nova era no sistema tributário brasileiro, estabelecendo as bases operacionais da Reforma Tributária iniciada pela Emenda Constitucional 132/2023. Entre as diversas mudanças implementadas, merece destaque especial o impacto sobre a tributação de receitas de locação imobiliária, tema que exige análise contábil detalhada face às transformações estruturais impostas ao mercado.
O Novo Paradigma Tributário
Fundamentos da Mudança
A nova legislação institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) – de competência compartilhada entre Estados, Municípios e Distrito Federal – e a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) – de competência federal, ambos fundamentados no princípio da neutralidade tributária e na sistemática não-cumulativa.
O artigo 4º da LC 214/2025 estabelece que estes tributos incidem sobre operações onerosas com bens ou serviços, incluindo expressamente as locações imobiliárias, alterando substancialmente o panorama tributário vigente.
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Comparativo: Tributação Atual vs. Nova Sistemática
Regras Atuais (até 2025)
Pessoas Físicas:
- Isenção de IR até R$ 2.259,20 mensais
- Acima deste valor: IR com alíquotas progressivas (até 27,5%)
- Possibilidade de dedução de despesas comprovadas
- Ausência de tributação sobre o valor bruto
Pessoas Jurídicas:
- Incidência de PIS/COFINS sobre receitas
- IRPJ e CSLL sobre o lucro
- Possibilidade de compensação tributária
Nova Sistemática (a partir de 2026)
Pessoas Físicas – Critérios de Enquadramento:
- Mais de 3 imóveis alugados com receita anual superior a R$ 240.000,00
- Receita mensal superior a R$ 24.000,00, independente do número de imóveis
Consequências do Enquadramento:
- Incidência cumulativa de IBS + CBS sobre receita bruta
- Manutenção da tributação pelo IR
- Equiparação à pessoa jurídica para fins tributários
- Obrigatoriedade de inscrição nos cadastros específicos
Regime Transitório: Oportunidade Estratégica
Características do Regime Especial
Para contratos firmados até 16 de janeiro de 2025, a lei prevê regime transitório facultativo com:
- Alíquota reduzida de 3,65% sobre receita bruta
- Vigência até término original do contrato ou 31 de dezembro de 2028
- Requisitos formais específicos:
- Reconhecimento de firma ou assinatura eletrônica válida
- Comprovação de pagamento (locações residenciais)
- Registro cartorário ou disponibilização à RFB (locações não residenciais)
Limitações do Regime Transitório
- Vedação ao uso de redutores adicionais de alíquota
- Impossibilidade de apropriação de créditos de IBS/CBS
- Vedação à restituição ou compensação tributária
Locações por Temporada: Tributação Específica
Nova Classificação Contábil
As locações residenciais por período inferior a 90 dias passam a ser tributadas conforme regras do setor hoteleiro, com:
- Aplicação de alíquotas equivalentes aos serviços de hospedagem
- Desconto de 40% nas alíquotas de IBS e CBS
- Representação de aumento tributário face ao modelo anterior
Impactos Práticos e Estratégicos
Cenários Ilustrativos
Cenário 1 – Pequeno Locador:
- Sra. Maria: 2 imóveis, receita mensal R$ 18.000,00
- Status:Mantém tributação atual (apenas IR)
- Impacto:Nenhum
Cenário 2 – Locador Médio:
- Sr. João: 4 imóveis, receita mensal R$ 20.000,00
- Status:Enquadra-se na nova sistemática (>3 imóveis)
- Impacto:IBS + CBS sobre receita bruta + IR
Cenário 3 – Locador de Alto Volume:
- Sr. Carlos: 2 imóveis, receita mensal R$ 25.000,00
- Status:Enquadra-se na nova sistemática (>R$ 24.000,00)
- Impacto:IBS + CBS sobre receita bruta + IR
Planejamento Tributário e Contábil
A nova sistemática exige revisão estratégica do planejamento tributário e contábil, considerando:
- Estruturação patrimonial adequada
- Revisão contratual para aproveitamento do regime transitório
- Análise de viabilidade dos investimentos imobiliários
- Adequação às obrigações acessórias
Considerações Finais
A Lei Complementar 214/2025 representa marco legislativo de profunda transformação no sistema tributário nacional. No âmbito das locações imobiliárias, as mudanças exigem adaptação imediata dos contribuintes, especialmente quanto ao aproveitamento do regime transitório e adequação às novas obrigações contábeis e fiscais.
É fundamental destacar que a reforma tributária da renda ainda tramita no Congresso Nacional, podendo trazer alterações adicionais ao cenário apresentado. Por conseguinte, recomenda-se acompanhamento constante das mudanças legislativas e assessoria contábil especializada para adequação às novas exigências tributárias.
A implementação gradual do sistema (teste em 2026, vigência plena em 2033) oferece período de adaptação, mas exige planejamento tributário imediato para otimização da carga fiscal e compliance contábil.
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Tabela de Comparação – Baseada nas Regras Atuais (Julho/2025)
| Situação | Regra Atual | Nova Regra (2026) |
| PF – Até R$ 2.259,20/mês | Isento IR | Isento IR |
| PF – R$ 2.259,20 a R$ 24.000,00/mês (≤3 imóveis) | IR progressivo | IR progressivo |
| PF – >R$ 24.000,00/mês OU >3 imóveis | IR progressivo | IR + IBS + CBS |
| PJ – Geral | PIS/COFINS + IR/CSLL | IBS/CBS + IR/CSLL |
| Locação <90 dias | IR sobre lucro | IR + IBS/CBS (hotelaria) |
*Sujeito a alterações conforme tramitação da reforma tributária da renda.
Nota: As informações constantes neste artigo baseiam-se na legislação vigente em 03 de julho de 2025, podendo sofrer alterações face à tramitação da reforma tributária da renda e regulamentações complementares. Consulte sempre um contador especializado para orientações específicas sobre sua situação tributária.
