A proposta do governo de aplicar uma alíquota de 7,5% sobre os rendimentos das Letras de Crédito Imobiliário (LCI) reacendeu o debate sobre os impactos no setor da construção civil. A medida, parte da nova proposta de reforma da renda fixa, preocupa representantes do setor imobiliário, que enxergam risco real de encarecimento do crédito para aquisição de imóveis.
Segundo construtoras como Cury (CURY3) e Cyrela (CYRE3), além de entidades como a CBIC e a Abecip, a proposta altera a lógica de funcionamento de uma das principais fontes de funding do setor, em um momento em que a caderneta de poupança já dá sinais de esgotamento.
LCIs ganham espaço com queda da poupança
As LCIs, até agora isentas de Imposto de Renda para pessoa física, se consolidaram como uma alternativa importante de captação de recursos pelos bancos, que utilizam esse capital para ofertar crédito habitacional. De acordo com a Abecip, a participação das LCIs nas operações de financiamento imobiliário saltou de 11% para 22% nos últimos três anos, enquanto a fatia da poupança caiu de 47% para 31% no mesmo período.
Essa mudança ocorreu em parte porque os investidores pessoa física aceitam uma rentabilidade mais baixa em troca da isenção fiscal, o que reduz o custo de captação dos bancos. Com a proposta de tributação de LCI, esse atrativo se perde e pode gerar uma reação em cadeia que afeta o custo final do crédito.
Relator amplia alíquota e eleva o alerta no setor
Inicialmente, a proposta previa uma tributação de 5% sobre os rendimentos das LCIs. No entanto, o deputado Carlos Zarattini (PT-SP), relator da medida provisória, aumentou essa alíquota para 7,5% na última versão do texto apresentada ao Congresso. A mudança acentuou a preocupação no mercado.
Segundo uma nota técnica da CBIC, ainda com a alíquota de 5%, haveria impacto potencial de até 0,7 ponto percentual nas taxas finais de financiamento imobiliário. Com o aumento para 7,5%, o efeito sobre os juros e sobre o valor das parcelas para o consumidor tende a ser ainda maior.
Presidente da Caixa critica proposta em evento do setor
Durante o Rio Construlão Summit, o presidente da Caixa Econômica Federal, Carlos Vieira, expressou preocupação com a proposta de tributar as LCIs. Segundo ele, o instrumento funciona como um “indutor de longo prazo” para a construção civil. Vieira questionou se a arrecadação adicional justifica o risco de desestimular um produto financeiro que contribui diretamente para o financiamento habitacional. Apesar da fala, a Caixa informou que não comentaria oficialmente as declarações do presidente.
Construtoras temem alta no custo do crédito para o consumidor
João Mazzuco, CFO da Cury, explicou que, com a redução do saldo da poupança e o aumento da demanda por crédito, os bancos passaram a depender mais das LCIs como fonte de recursos. Como a isenção fiscal permite captações a taxas mais baixas, a introdução de uma alíquota obrigará os investidores a exigir uma rentabilidade maior, encarecendo a operação para os bancos.
Para Miguel Mickelberg, CFO da Cyrela, a consequência será direta no bolso do comprador de imóveis. Ele destacou que as LCIs representam uma parcela importante dos recursos usados para financiar imóveis, tanto para pessoas físicas quanto para as próprias incorporadoras. Segundo ele, se o custo de captação aumenta, esse aumento será repassado ao crédito e às parcelas dos financiamentos.
Outros instrumentos de crédito também foram alterados
A medida provisória traz ainda diversas alterações em outros papéis do mercado financeiro. A isenção de imposto de renda, antes restrita à poupança, passa a ser estendida a CRIs, CRAs e CPRs, mas apenas para pessoas físicas. No caso das letras de crédito de desenvolvimento (LCDs), pessoas jurídicas passam a ser isentas e pessoas físicas serão tributadas em 7,5%.
No que diz respeito aos paraísos fiscais, a proposta mantém a alíquota de 25%, mas prevê a aplicação apenas um ano após a sanção da lei. Já os fundos de participação, inicialmente previstos para serem tributados em 17,5%, foram excluídos da nova cobrança. Fundos imobiliários e do agronegócio continuarão isentos, desde que tenham pelo menos 100 cotistas.
As debêntures incentivadas seguem isentas para investidores pessoa física, mas continuam com alíquota de 17,5% para empresas. O relator ainda adicionou regras sobre a alocação de recursos e penalidades em caso de descumprimento, especialmente no caso das debêntures de infraestrutura, que mantêm a isenção desde que sigam as regras do projeto.
Financiamento deve ficar mais caro com a tributação de LCI
A proposta de tributação de LCI sinaliza uma mudança importante no financiamento imobiliário brasileiro. Com a diminuição do papel da poupança e a crescente relevância das LCIs, qualquer alteração em sua atratividade fiscal tem reflexo direto sobre o custo do crédito no setor. Para construtoras, analistas e entidades do setor, a medida pode encarecer o acesso à casa própria, além de reduzir o ritmo de crescimento do mercado habitacional.
O mercado agora aguarda a tramitação do texto final da medida, mas o alerta já está dado: sem a isenção, o financiamento ficará mais caro e menos acessível para milhares de brasileiros.
