A queda no crédito imobiliário está se espalhando por todos os segmentos do setor, inclusive os voltados para a alta renda. Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), a retração já atinge financiamentos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), historicamente mais resilientes mesmo em cenários de juros elevados.
“Não é apenas a classe média que sente o impacto, mas todos os imóveis que estão fora do Minha Casa Minha Vida”, afirmou Sandro Gamba, presidente da Abecip. Até mesmo a nova Faixa 4 do MCMV, voltada a imóveis com valor acima de R$ 350 mil, não escapou da tendência de retração no crédito. Segundo Gamba, boa parte das incorporadoras ainda está em fase de planejamento para lançamentos que se enquadrem nesse novo subsídio.
Crédito lastreado na poupança também recua
Um dos fatores centrais para a queda no crédito imobiliário é a retração da poupança como fonte de financiamento. Em dois anos, o estoque de crédito lastreado em poupança caiu de R$ 205 bilhões para R$ 187 bilhões. No primeiro semestre de 2025, os financiamentos via SBPE somaram R$ 73,6 bilhões, uma queda de 10% em relação ao mesmo período do ano anterior.
Historicamente, a poupança foi a principal fonte de recursos para o financiamento habitacional. Hoje, ela representa cerca de 50% do volume total, obrigando o mercado a buscar alternativas para manter o fluxo de crédito.
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LCIs e compulsório: soluções em debate
As Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) surgem como alternativa relevante, mas enfrentam entraves regulatórios. Um deles é o prazo de carência, que chegou a 12 meses, mas atualmente está em seis. Para Gamba, voltar ao prazo original de três meses ajudaria a reduzir custos e ampliar o volume de crédito.
Outro ponto é o compulsório: 20% dos recursos da poupança são recolhidos pelos bancos ao Banco Central. A Abecip defende que essa parcela seja liberada para ampliar o funding das instituições financeiras. A proposta também conta com apoio da Abrainc, que representa incorporadoras.
Os bancos hoje destinam cerca de 65% da poupança ao crédito imobiliário e mantêm 15% como reserva livre. A liberação parcial do compulsório poderia injetar dezenas de bilhões no setor, segundo estimativas da Abecip.
Solidez do sistema e a necessidade de um mix de soluções
Apesar do cenário desafiador, Gamba destaca a resiliência do sistema de habitação brasileiro. Segundo ele, o setor conta com instrumentos eficazes que, quando ajustados às condições atuais, podem dar suporte a um novo ciclo de crescimento do crédito imobiliário.
No entanto, ele alerta: “Nenhuma medida isolada será capaz de resolver os desafios. É preciso um mix de instrumentos adaptados às diferentes finalidades”. A formação de um funding robusto e flexível, que garanta previsibilidade ao mercado, é vista como essencial para retomar o crescimento de forma sustentável.
A queda no crédito imobiliário não é apenas um reflexo de juros altos, mas também do esgotamento de fontes tradicionais de financiamento. A urgência em encontrar soluções equilibradas e regulatoriamente viáveis é um dos principais desafios enfrentados por todo o setor da construção e incorporação imobiliária neste segundo semestre de 2025.
