Com o rastreamento de imóveis o cerco da Receita Federal sobre o mercado imobiliário está oficialmente fechado. Com a publicação da Instrução Normativa RFB 2.275/2025, o Fisco deu início à implantação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), uma espécie de “CPF dos imóveis” que promete revolucionar a forma como propriedades e aluguéis são fiscalizados no país.
A medida regulamenta o uso do Sinter — Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais — como base central para rastrear, integrar e cruzar dados de imóveis urbanos e rurais, cartórios, prefeituras, registros e declarações do Imposto de Renda. A promessa oficial é mais transparência, eficiência na arrecadação e combate à sonegação. Mas, na prática, o impacto pode ser bem maior.
O “CPF dos imóveis” e o fim dos contratos de gaveta
A partir de 2026, qualquer imóvel no Brasil terá um código único nacional, que estará presente em escrituras, transferências, registros e contratos. Toda vez que uma pessoa declarar um endereço de residência à Receita Federal — seja na declaração de IR, num financiamento ou num cadastro público — o sistema irá verificar automaticamente quem é o proprietário do imóvel em questão.
Se a pessoa que mora ali for diferente do proprietário cadastrado, e esse dono não tiver declarado recebimento de aluguel, o sistema irá presumir que há uma locação informal não registrada — ou seja, sonegação. Nesse caso, caberá ao dono do imóvel explicar por que há um ocupante no local sem geração de renda tributável, como por exemplo em um contrato de comodato.
Com isso, os chamados “contratos de gaveta” estão com os dias contados. Situações em que o proprietário “aluga por fora” para evitar impostos ou manter transações em sigilo entram direto na mira da Receita. O sistema cruzará informações em tempo real, com base nos dados do Sinter e do novo CIB, alimentado por cartórios, prefeituras e órgãos públicos.,
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Sistema estará 100% operacional em 2026
O projeto já tem cronograma definido. Até o fim de 2025, será implementado em fases, incluindo diagnóstico dos sistemas cartoriais, desenvolvimento de modelo-piloto, testes e entrada definitiva em produção. Em 2026, a expectativa é que o sistema esteja 100% ativo e com capacidade de fiscalização nacional.
Segundo a Receita Federal, a mudança visa padronizar cadastros, melhorar a eficiência da administração tributária e reforçar a segurança jurídica no setor imobiliário. Mas o que se desenha é algo maior: uma malha fina patrimonial, onde cada imóvel e cada ocupação estarão digitalmente registrados, cruzados e monitorados.
Um novo nível de rastreamento e cruzamento de dados
O impacto pode ser profundo. A Receita não apenas terá condições de rastrear contratos de aluguel, mas também poderá identificar heranças informais, doações disfarçadas e omissões patrimoniais. A fiscalização, que antes dependia de denúncias ou auditorias complexas, agora poderá ser feita com poucos cliques.
O sistema será operado em conjunto com o Serpro e alimentado por cartórios, declarações de operações imobiliárias (DOI) e outros registros públicos. Quem não cumprir as obrigações poderá ser autuado com multas, juros e cobrança retroativa de até cinco anos. O alerta automático de sonegação será altíssimo.
Receita Federal mira o futuro digital do patrimônio
Especialistas em direito tributário já apontam que essa mudança representa uma virada de chave. Ao criar um sistema centralizado e obrigatório, a Receita passa a ter total domínio sobre o patrimônio imobiliário da população — algo inédito na história do país.
A narrativa oficial é de modernização e combate à sonegação. Mas, nos bastidores, cresce a percepção de que o governo está reforçando seus mecanismos de arrecadação sem precisar criar novos impostos. O rastreamento de imóveis é mais um passo nessa direção.
A era da informalidade no mercado imobiliário brasileiro está chegando ao fim. E com ela, a Receita Federal ganha um poder de fiscalização sem precedentes.
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