Os fundos imobiliários de galpões logísticos em 2024 vêm se destacando no mercado brasileiro devido à sua capacidade de gerar rendimentos consistentes em um ambiente de alta demanda por infraestrutura de armazenamento e distribuição. Impulsionado pelo crescimento do e-commerce, este setor atrai a atenção dos investidores que buscam estabilidade e diversificação em suas carteiras. Em 2024, os fundos logísticos continuam a se beneficiar de uma demanda crescente, resultando em taxas de vacância reduzidas e valorização dos ativos, especialmente em regiões estratégicas como São Paulo e Minas Gerais.
Trazemos um síntese sobre os principais fundos imobiliários de galpões logísticos em 2024, incluindo dados sobre localização dos ativos, cronograma de vencimento dos contratos, índices de reajuste, liquidez, dividend yield e fatos recentes que impactaram cada fundo.
1. BRCO11 – Bresco Logística FII
O Bresco Logística FII (BRCO11) é um dos fundos imobiliários de galpões logísticos mais respeitados do mercado. Gerido pela Bresco, o fundo foca em ativos logísticos de alta qualidade, localizados em pontos estratégicos, principalmente em São Paulo.
- Preço por Cota: R$ 107,20
- Área Bruta Locável (ABL): 471.878 m²
- Vacância: 0,80%, refletindo uma alta taxa de ocupação e uma forte demanda pelos ativos do fundo.
- Liquidez Diária: R$ 2,85 milhões (média dos últimos 3 meses)
- Dividend Yield Anualizado: 9,7%
- FFO Yield 2025: 8,1%
- Distribuição Geográfica: 51% dos ativos estão localizados em São Paulo, 33% em Minas Gerais e 12% no Rio de Janeiro.
- Índice de Reajuste: A maioria dos contratos é reajustada pelo IPCA, oferecendo proteção contra a inflação.
- Cronograma de Vencimento dos Contratos: Os contratos têm prazos de médio a longo prazo, garantindo uma receita previsível.
- Fato Relevante: Em 2024, o fundo firmou um contrato com a Bunzl Lanlimp para locação de um galpão em Contagem (MG), ampliando sua presença em regiões fora do eixo São Paulo-Rio.
Este fundo atrai investidores pela qualidade dos seus ativos e pela diversificação dos inquilinos, com empresas de setores variados e com alta qualidade creditícia.
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2. BTLG11 – BTG Pactual Logística FII
O BTG Pactual Logística FII (BTLG11) é um dos maiores fundos de logística em termos de área locável e está entre os FIIs mais líquidos do mercado, sendo muito procurado por investidores que buscam segurança e rentabilidade no longo prazo.
- Preço por Cota: R$ 96,20
- Área Bruta Locável (ABL): 1.300.000 m²
- Vacância: 0,30%, uma das menores taxas do setor, indicando alta ocupação.
- Liquidez Diária: R$ 9,496 milhões
- Dividend Yield Anualizado: 9,7%
- FFO Yield 2025: 10%
- Distribuição Geográfica: Com 85% dos ativos em São Paulo, o fundo também conta com presença em estados como Rio de Janeiro, Minas Gerais e Bahia.
- Índice de Reajuste: A maioria dos contratos é ajustada pelo IPCA, que oferece uma proteção sólida contra a inflação.
- Cronograma de Vencimento dos Contratos: A maioria dos contratos vence após 2026, o que proporciona previsibilidade e segurança ao fluxo de caixa.
- Fato Relevante: Em 2024, o BTLG11 expandiu significativamente ao adquirir um portfólio de 13 imóveis (541 mil m²) próximo a São Paulo, com um retorno anual estimado de 14,6%. Este movimento consolida a posição do fundo como um dos maiores e mais robustos do setor logístico no Brasil.
O BTLG11 se destaca pela diversificação e pelo portfólio amplo, sendo uma excelente opção para investidores que buscam exposição ao setor logístico com segurança e liquidez.
3. HGLG11 – CSHG Logística FII
O CSHG Logística FII (HGLG11) é um dos fundos mais completos do mercado, oferecendo uma diversificação geográfica e uma base de inquilinos robusta. Gerido pela Pátria, o HGLG11 conta com ativos distribuídos entre os estados de São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e outras regiões.
- Preço por Cota: R$ 154,90
- Área Bruta Locável (ABL): 1.500.000 m²
- Vacância: 0,60%
- Liquidez Diária: R$ 7,167 milhões
- Dividend Yield Anualizado: 8,5%
- FFO Yield 2025: 8,2%
- Distribuição Geográfica: 69% dos ativos estão em São Paulo, seguidos por 12,9% em Minas Gerais e o restante em outras regiões.
- Índice de Reajuste: Contratos reajustados principalmente pelo IPCA.
- Cronograma de Vencimento dos Contratos: A maior parte dos contratos é de longo prazo, com grandes locatários do setor automotivo e de e-commerce.
- Fato Relevante: Em 2024, o fundo expandiu seu portfólio com a aquisição de nove galpões em Goiânia e um terreno na Bahia para desenvolver um centro de distribuição para o Mercado Livre, refletindo uma estratégia de diversificação geográfica e foco em e-commerce.
Essa expansão coloca o HGLG11 entre os fundos mais promissores para quem deseja segurança e exposição ao setor logístico e ao crescimento do comércio eletrônico.
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4. HSLG11 – HSI Logística FII
O HSI Logística FII (HSLG11), gerido pela HSI, é um fundo que se destaca pela alta qualidade de seus ativos, com imóveis de padrão AAA e uma localização estratégica que atende a grandes inquilinos.
- Preço por Cota: R$ 83,50
- Área Bruta Locável (ABL): 456.800 m²
- Vacância: 1,10%
- Liquidez Diária: R$ 574 mil
- Dividend Yield Anualizado: 8,6%
- FFO Yield 2025: 11,4%
- Distribuição Geográfica: A maior parte dos ativos está em São Paulo, Paraná e Amazonas.
- Índice de Reajuste: IPCA, o que ajuda a manter o valor dos contratos ajustado contra a inflação.
- Cronograma de Vencimento dos Contratos: A maior parte dos contratos são típicos e de longo prazo.
- Fato Relevante: Em 2024, o fundo anunciou a aquisição de um terreno em Araucária (PR), onde será desenvolvido um galpão para o Mercado Livre, com retorno anual estimado em 11,1%.
Esse fundo é ideal para quem busca ativos premium com uma carteira de inquilinos sólida e contratos estáveis.
5. RBRL11 – RBR Log FII
O RBR Log FII (RBRL11) se destaca por sua abordagem diversificada de investimentos em galpões logísticos de alto padrão, localizados estrategicamente em regiões como São Paulo e Minas Gerais. Com uma estratégia que combina ativos premium e foco em ganho de capital, o RBRL11 oferece oportunidades para investidores que buscam estabilidade com possibilidades de valorização.
- Preço por Cota: R$ 71,50
- Área Bruta Locável (ABL): 234.299 m²
- Vacância: 0% (ocupação total)
- Liquidez Diária: R$ 472 mil
- Dividend Yield Anualizado: 12,9%
- FFO Yield 2025: 11,4%
- Distribuição Geográfica: Cerca de 49% dos ativos estão em Minas Gerais e 51% em São Paulo, locais estratégicos para logística.
- Índice de Reajuste: IPCA, o que garante ajuste da receita conforme a inflação.
- Cronograma de Vencimento dos Contratos: O fundo possui contratos típicos com prazos bem distribuídos, o que garante fluxo de caixa previsível.
- Fato Relevante: Recentemente, o RBRL11 vendeu 45% de sua participação no ativo WT RBR Log I, gerando um retorno significativo para os cotistas, o que demonstra a eficácia de sua estratégia de desinvestimentos programados para capturar ganhos de capital.
Esse fundo atrai investidores interessados em uma combinação de geração de receita e potencial de valorização de capital. A estratégia mista de aquisição e venda de ativos torna o RBRL11 uma escolha robusta para quem busca retorno em diferentes frentes.
6. VILG11 – Vinci Logística FII
O Vinci Logística FII (VILG11) é um fundo focado em ativos logísticos localizados em regiões estratégicas com incentivos fiscais, como Extrema, em Minas Gerais. Sua exposição ao setor de e-commerce torna o VILG11 uma opção atrativa para quem busca investimentos em logística com potencial de crescimento.
- Preço por Cota: R$ 81,20
- Área Bruta Locável (ABL): 599.000 m²
- Vacância: 0,60%
- Liquidez Diária: R$ 1,923 milhão
- Dividend Yield Anualizado: 9,3%
- FFO Yield 2025: 9,4%
- Distribuição Geográfica: Cerca de 49% dos ativos estão em Minas Gerais, principalmente na região de Extrema, com o restante em São Paulo.
- Índice de Reajuste: IPCA, assegurando que as receitas acompanhem a inflação.
- Cronograma de Vencimento dos Contratos: Os contratos são majoritariamente típicos e de longo prazo.
- Fato Relevante: O fundo alcançou ocupação total no Castelo Business Park, reforçando sua atratividade para empresas de e-commerce, que são grandes consumidoras de espaço logístico. A ocupação total é uma conquista importante que aumenta a estabilidade de receita do fundo.
A presença do VILG11 em áreas com incentivos fiscais e seu foco no e-commerce o tornam uma escolha interessante para investidores que desejam capturar o crescimento do setor de logística.
7. XPLG11 – XP Log FII
O XP Log FII (XPLG11), gerido pela XP Asset, é um dos fundos mais diversificados em termos geográficos. Este fundo investe em ativos logísticos de grande porte, atendendo setores variados e possuindo contratos de longo prazo, o que oferece segurança para o investidor.
- Preço por Cota: R$ 97,00
- Área Bruta Locável (ABL): 1.045.015 m²
- Vacância: 2,80%
- Liquidez Diária: R$ 3,733 milhões
- Dividend Yield Anualizado: 9,6%
- FFO Yield 2025: 8,7%
- Distribuição Geográfica: 40,7% dos ativos estão em São Paulo, 37% em outras regiões e o restante em Minas Gerais.
- Índice de Reajuste: A maioria dos contratos é reajustada pelo IPCA.
- Cronograma de Vencimento dos Contratos: Contratos de médio e longo prazo, oferecendo estabilidade para o fundo e os cotistas.
- Fato Relevante: Em 2024, o XPLG11 adquiriu um imóvel em Piracicaba (SP) com 68 mil m², que foi totalmente locado, reforçando a posição do fundo na principal região logística do país.
Com uma carteira de locatários diversificada e contratos longos, o XPLG11 é uma excelente opção para investidores que buscam liquidez e estabilidade no setor de logística.
Perspectivas para os Fundos Imobiliários de Galpões Logísticos em 2024 para o último trimestre
Os fundos imobiliários de galpões logísticos em 2024 continuam a ser uma escolha estratégica para investidores que buscam segurança e diversificação. Com a demanda crescente por infraestrutura logística, impulsionada pelo e-commerce e pela necessidade de otimizar cadeias de suprimento, esses fundos estão bem posicionados para continuar crescendo.
A diversificação geográfica dos ativos, a presença de contratos reajustados pelo IPCA e a baixa taxa de vacância são fatores que reforçam a resiliência desses fundos. Além disso, o forte desempenho de receitas de fundos como BRCO11, BTLG11 e HGLG11 mostra que a logística segue como um setor promissor no cenário de FIIs brasileiros.
A estratégia de crescimento de cada fundo também aponta para diferentes perfis de investimento. Fundos como o BTLG11 e o HGLG11 apostam na expansão de ativos e na diversificação regional, enquanto fundos como o RBRL11 combinam aquisição e desinvestimento para capturar valorização de capital. Para investidores que buscam liquidez e contratos de longo prazo, o XPLG11 oferece uma das melhores alternativas.
Com uma economia cada vez mais digital e um aumento contínuo na demanda por centros de distribuição, os fundos imobiliários de galpões logísticos em 2024 representam uma oportunidade valiosa para aqueles que desejam se beneficiar do crescimento de longo prazo no setor de infraestrutura e logística no Brasil.
