Nos últimos doze meses, os fundos imobiliários geridos pelo BTG Pactual realizaram investimentos significativos em galpões logísticos de alta qualidade, conhecidos no mercado como “Triple A”. O banco destinou mais de R$ 4 bilhões a essa estratégia, consolidando-se como um dos maiores players do setor. A crescente demanda por galpões sofisticados, estimulada pela pandemia, tem gerado oportunidades lucrativas, e o BTG Pactual está aproveitando ao máximo essa tendência.
A Grande Aposta: Aquisições e Expansão do Portfólio
Em sua mais recente investida, o fundo imobiliário BTLG11, principal veículo do BTG no setor de logística, adquiriu 11 galpões por R$ 1,76 bilhão. Esses ativos, que somam aproximadamente 541 mil metros quadrados, representam a maior transação logística já realizada por um fundo imobiliário no Brasil, segundo Michel Wurman, sócio da área de real estate do BTG Pactual. “Realizamos cerca de R$ 4 bilhões em aquisições nos últimos 12 meses, liderando o mercado de longe. Nossa ambição é ser grande”, destacou Wurman.
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Esses movimentos estratégicos aumentaram o patrimônio líquido do banco na área de logística para cerca de R$ 6 bilhões. Este valor inclui a primeira parcela de R$ 1,15 bilhão referente à compra, ainda sujeita à aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade).
Com a conclusão deste negócio, o BTG Pactual passa a deter 45 ativos em seu portfólio, que somam 1,3 milhão de metros quadrados. A maior parte desses ativos está localizada em São Paulo, estado que responde por 94% da receita gerada pelos galpões, todos situados em um raio de até 60 quilômetros da capital paulista.
Foco em Galpões Triple A e Localização Estratégica
Os galpões adquiridos pelo BTG Pactual são classificados como Triple A, o que significa que atendem aos mais altos padrões de qualidade e eficiência. Esses ativos possuem características como pé direito de 12 metros e capacidade de carga de seis toneladas por metro quadrado, ideais para atender às demandas de grandes operações logísticas e e-commerce. A escolha por esses galpões reflete uma estratégia focada em atender a um mercado cada vez mais exigente e sofisticado.
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Além disso, a localização dos ativos é um fator crucial na estratégia do BTG. Segundo Rui Ruivo, sócio da área de real estate do banco, “Cerca de 30% dos ativos estão situados a até 30 quilômetros de São Paulo, o que é uma vantagem competitiva significativa”. Esse posicionamento geográfico está alinhado com a orientação de que a logística no Brasil está intimamente ligada ao PIB per capita, colocando o estado de São Paulo no centro das operações e garantindo acesso rápido aos principais centros de distribuição do país.
Gestão Ativa e Reciclagem de Portfólio
Para manter a flexibilidade financeira e continuar financiando novas aquisições, o BTG Pactual adota uma estratégia ativa de reciclagem de portfólio. Nos últimos três anos, o fundo BTLG11 realizou desinvestimentos que somaram R$ 713 milhões. Entre as transações mais notáveis está a venda de 25% da antiga fábrica da Ford em São Bernardo do Campo (SP), por R$ 212,5 milhões. “Apesar de ser um ativo excelente, entendemos que era o momento certo para realizar lucro para os cotistas”, explicou Wurman.
Essa abordagem de comprar no atacado e vender no varejo tem se mostrado eficaz, permitindo ao BTG capturar valor em diferentes momentos do ciclo de investimento. O rendimento médio do BTLG11 é de 9,1%, com uma vacância de apenas 2% e uma Receita Operacional Líquida (NOI) de R$ 107 milhões no primeiro semestre. Esse desempenho é um indicativo da eficiência da gestão do fundo e da qualidade dos ativos que compõem seu portfólio.
Diversificação e Expansão Nacional através do BTLC11
Embora São Paulo seja o principal foco, o BTG Pactual não está restrito ao estado nas suas operações. O fundo BTLC11, também gerido pelo banco, está expandindo suas operações para outras capitais brasileiras, aproveitando o crescimento do e-commerce e a demanda por soluções de logística de última milha. Capitais como Recife, Goiânia e Fortaleza estão no radar da empresa, que busca diversificar ainda mais seu portfólio e ampliar sua presença nacional.
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Essa diversificação geográfica não só amplia as oportunidades de investimento do banco, como também mitiga riscos, ao distribuir os ativos em diferentes regiões e contextos econômicos. Além disso, o BTG Pactual tem investido em galpões com características específicas que atendem a necessidades regionais, fortalecendo sua posição no mercado logístico brasileiro.
Relacionamento com Grandes Players do E-commerce
O BTG Pactual é hoje um dos maiores locadores de espaço para gigantes do e-commerce, como Mercado Livre e Amazon. “Estima-se que o BTG responda por cerca de 50% do parque de galpões da Amazon no Brasil, com mais de 200 mil metros quadrados locados”, afirma Wurman. Esse relacionamento com grandes players do mercado reflete a confiança no portfólio de ativos do banco e a qualidade dos serviços oferecidos. A parceria com essas empresas, que demandam infraestrutura logística de ponta, posiciona o BTG como um fornecedor crucial no suporte ao crescimento do comércio eletrônico no país.
Operações Financeiras e Estratégias de Alavancagem
Além das aquisições e gestão ativa de portfólio, o BTG Pactual utiliza uma série de ferramentas financeiras para maximizar o retorno de seus investimentos. A alavancagem controlada, por exemplo, é uma das estratégias que o banco utiliza para potencializar seus recursos. Atualmente, o BTLG11 mantém um caixa significativo, entre R$ 600 milhões e R$ 700 milhões, com uma alavancagem extremamente baixa, de 3% a 3,5%. Isso permite ao fundo estar preparado para novas oportunidades de mercado sem comprometer sua saúde financeira.
Essa abordagem cautelosa na alavancagem reflete uma estratégia de crescimento sustentável, onde o banco evita excessos de dívida que poderiam comprometer a capacidade de resposta do fundo em momentos de incerteza econômica. A preservação de um caixa robusto é fundamental para aproveitar oportunidades de mercado que surgem, especialmente em um ambiente volátil como o atual.
Parcerias e Novas Oportunidades de Negócio
O BTG Pactual também tem buscado parcerias estratégicas para expandir suas operações no setor de logística. Um exemplo disso é a parceria com a Log Commercial Properties, através do fundo BTLC11, que permite ao banco acessar novos mercados e ampliar sua oferta de galpões logísticos. Essas parcerias são fundamentais para o crescimento sustentável e para a diversificação do portfólio do banco.
Outro aspecto importante da estratégia do BTG é a inovação. A empresa está constantemente explorando novas tecnologias e soluções logísticas que possam agregar valor aos seus ativos e melhorar a eficiência das operações. A adoção de práticas sustentáveis e o uso de tecnologia de ponta são exemplos de como o BTG busca se diferenciar no mercado, oferecendo não apenas infraestrutura, mas também soluções inteligentes que atendem às demandas de um mercado cada vez mais digitalizado.
Perspectivas para o Setor de Logística no Brasil
O crescimento do e-commerce, impulsionado pela pandemia, trouxe novas oportunidades e desafios para o setor de logística no Brasil. A demanda por galpões modernos e bem localizados deve continuar crescendo, à medida que empresas buscam otimizar suas operações e melhorar a eficiência na entrega de produtos. O BTG Pactual, com sua estratégia bem definida e execução precisa, está bem posicionado para aproveitar essas oportunidades e liderar o mercado de fundos imobiliários no Brasil.
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A expansão do portfólio de galpões Triple A, combinada com uma gestão ativa e parcerias estratégicas, coloca o BTG Pactual na vanguarda do setor de logística no Brasil. O banco continua a explorar novas oportunidades, seja através de aquisições, seja pelo desenvolvimento de novos ativos, sempre com o objetivo de maximizar o retorno para seus investidores e consolidar sua posição como líder no mercado de fundos imobiliários.
