BTG Pactual fortalece portfólio com R$ 4 Bilhões em Aquisições de Galpões de Alto Padrão

A crescente demanda por galpões sofisticados, estimulada pela pandemia, tem gerado oportunidades lucrativas, e o BTG Pactual está aproveitando ao máximo essa tendência.

Nos últimos doze meses, os fundos imobiliários geridos pelo BTG Pactual realizaram significativos em galpões logísticos de alta qualidade, conhecidos no mercado como “Triple A”. O banco destinou mais de R$ 4 bilhões a essa estratégia, consolidando-se como um dos maiores players do setor. A crescente demanda por galpões sofisticados, estimulada pela , tem gerado oportunidades lucrativas, e o BTG Pactual está aproveitando ao máximo essa tendência.

A Grande Aposta: Aquisições e Expansão do Portfólio

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Em sua mais recente investida, o fundo imobiliário BTLG11, principal veículo do BTG no setor de logística, adquiriu 11 galpões por R$ 1,76 bilhão. Esses ativos, que somam aproximadamente 541 mil metros quadrados, representam a maior transação logística já realizada por um fundo imobiliário no Brasil, segundo Michel Wurman, sócio da área de real estate do BTG Pactual. “Realizamos cerca de R$ 4 bilhões em aquisições nos últimos 12 meses, liderando o mercado de longe. Nossa ambição é ser grande”, destacou Wurman.

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Esses movimentos estratégicos aumentaram o patrimônio líquido do banco na área de logística para cerca de R$ 6 bilhões. Este valor inclui a primeira parcela de R$ 1,15 bilhão referente à compra, ainda sujeita à aprovação do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade).

Com a conclusão deste negócio, o BTG Pactual passa a deter 45 ativos em seu portfólio, que somam 1,3 milhão de metros quadrados. A maior parte desses ativos está localizada em São Paulo, estado que responde por 94% da receita gerada pelos galpões, todos situados em um raio de até 60 quilômetros da capital paulista.

Foco em Galpões Triple A e Localização Estratégica

Os galpões adquiridos pelo BTG Pactual são classificados como Triple A, o que significa que atendem aos mais altos padrões de qualidade e eficiência. Esses ativos possuem características como pé direito de 12 metros e capacidade de carga de seis toneladas por metro quadrado, ideais para atender às demandas de grandes operações logísticas e e-commerce. A escolha por esses galpões reflete uma estratégia focada em atender a um mercado cada vez mais exigente e sofisticado.

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Além disso, a localização dos ativos é um fator crucial na estratégia do BTG. Segundo Rui Ruivo, sócio da área de real estate do banco, “Cerca de 30% dos ativos estão situados a até 30 quilômetros de São Paulo, o que é uma vantagem competitiva significativa”. Esse posicionamento geográfico está alinhado com a orientação de que a logística no Brasil está intimamente ligada ao PIB per capita, colocando o estado de São Paulo no centro das operações e garantindo acesso rápido aos principais centros de distribuição do país.

Gestão Ativa e Reciclagem de Portfólio

Para manter a flexibilidade financeira e continuar financiando novas aquisições, o BTG Pactual adota uma estratégia ativa de reciclagem de portfólio. Nos últimos três anos, o fundo BTLG11 realizou desinvestimentos que somaram R$ 713 milhões. Entre as mais notáveis está a venda de 25% da antiga fábrica da Ford em São Bernardo do Campo (SP), por R$ 212,5 milhões. “Apesar de ser um ativo excelente, entendemos que era o momento certo para realizar lucro para os cotistas”, explicou Wurman.

Essa abordagem de comprar no atacado e vender no varejo tem se mostrado eficaz, permitindo ao BTG capturar valor em diferentes momentos do ciclo de investimento. O rendimento médio do BTLG11 é de 9,1%, com uma vacância de apenas 2% e uma Receita Operacional Líquida (NOI) de R$ 107 milhões no primeiro semestre. Esse desempenho é um indicativo da eficiência da gestão do fundo e da qualidade dos ativos que compõem seu portfólio.

Diversificação e Expansão Nacional através do

Embora São Paulo seja o principal foco, o BTG Pactual não está restrito ao estado nas suas operações. O fundo BTLC11, também gerido pelo banco, está expandindo suas operações para outras capitais brasileiras, aproveitando o crescimento do e-commerce e a demanda por soluções de logística de última milha. Capitais como Recife, Goiânia e Fortaleza estão no radar da empresa, que busca diversificar ainda mais seu portfólio e ampliar sua presença nacional.

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Essa diversificação geográfica não só amplia as oportunidades de investimento do banco, como também mitiga riscos, ao distribuir os ativos em diferentes regiões e contextos econômicos. Além disso, o BTG Pactual tem investido em galpões com características específicas que atendem a necessidades regionais, fortalecendo sua posição no mercado logístico brasileiro.

Relacionamento com Grandes Players do E-commerce

O BTG Pactual é hoje um dos maiores locadores de espaço para gigantes do e-commerce, como Mercado Livre e . “Estima-se que o BTG responda por cerca de 50% do parque de galpões da Amazon no Brasil, com mais de 200 mil metros quadrados locados”, afirma Wurman. Esse relacionamento com grandes players do mercado reflete a confiança no portfólio de ativos do banco e a qualidade dos serviços oferecidos. A parceria com essas empresas, que demandam infraestrutura logística de ponta, posiciona o BTG como um fornecedor crucial no suporte ao crescimento do comércio eletrônico no país.

Operações Financeiras e Estratégias de Alavancagem

Além das aquisições e gestão ativa de portfólio, o BTG Pactual utiliza uma série de ferramentas financeiras para maximizar o retorno de seus investimentos. A alavancagem controlada, por exemplo, é uma das estratégias que o banco utiliza para potencializar seus recursos. Atualmente, o BTLG11 mantém um caixa significativo, entre R$ 600 milhões e R$ 700 milhões, com uma alavancagem extremamente baixa, de 3% a 3,5%. Isso permite ao fundo estar preparado para novas oportunidades de mercado sem comprometer sua saúde financeira.

Essa abordagem cautelosa na alavancagem reflete uma estratégia de crescimento sustentável, onde o banco evita excessos de dívida que poderiam comprometer a capacidade de resposta do fundo em momentos de incerteza econômica. A preservação de um caixa robusto é fundamental para aproveitar oportunidades de mercado que surgem, especialmente em um ambiente volátil como o atual.

Parcerias e Novas Oportunidades de Negócio

O BTG Pactual também tem buscado parcerias estratégicas para expandir suas operações no setor de logística. Um exemplo disso é a parceria com a Log Commercial Properties, através do fundo BTLC11, que permite ao banco acessar novos mercados e ampliar sua oferta de galpões logísticos. Essas parcerias são fundamentais para o crescimento sustentável e para a diversificação do portfólio do banco.

Outro aspecto importante da estratégia do BTG é a inovação. A empresa está constantemente explorando novas tecnologias e soluções logísticas que possam agregar valor aos seus ativos e melhorar a eficiência das operações. A adoção de práticas sustentáveis e o uso de de ponta são exemplos de como o BTG busca se diferenciar no mercado, oferecendo não apenas infraestrutura, mas também soluções inteligentes que atendem às demandas de um mercado cada vez mais digitalizado.

Perspectivas para o Setor de Logística no Brasil

O crescimento do e-commerce, impulsionado pela pandemia, trouxe novas oportunidades e desafios para o setor de logística no Brasil. A demanda por galpões modernos e bem localizados deve continuar crescendo, à medida que empresas buscam otimizar suas operações e melhorar a eficiência na entrega de produtos. O BTG Pactual, com sua estratégia bem definida e execução precisa, está bem posicionado para aproveitar essas oportunidades e liderar o mercado de fundos imobiliários no Brasil.

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A expansão do portfólio de galpões Triple A, combinada com uma gestão ativa e parcerias estratégicas, coloca o BTG Pactual na vanguarda do setor de logística no Brasil. O banco continua a explorar novas oportunidades, seja através de aquisições, seja pelo desenvolvimento de novos ativos, sempre com o objetivo de maximizar o retorno para seus investidores e consolidar sua posição como líder no mercado de fundos imobiliários.

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