Quem busca um imóvel em São Paulo pode se perguntar: os preços elevados refletem uma bolha imobiliária prestes a estourar? De acordo com o banco suíço UBS, a resposta é não. Mesmo com imóveis caros e crédito restrito, a maior cidade do Brasil está longe de apresentar sinais de uma bolha no setor imobiliário.
O relatório UBS Global Real Estate Bubble Index 2025, divulgado neste mês, coloca São Paulo como a cidade com o menor risco de bolha imobiliária entre as 21 analisadas, incluindo centros como Miami, Zurique, Tóquio, Londres e Paris.
São Paulo foi a única cidade com índice negativo (–0,10), indicando que o mercado local está subvalorizado ou em equilíbrio, mesmo diante da percepção popular de que os preços estão elevados.
O que é o índice de bolha imobiliária do UBS?
O índice do UBS avalia o risco de bolha imobiliária em grandes centros urbanos com base em indicadores como:
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Preço dos imóveis ajustado pela inflação
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Relação preço/renda
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Relação preço/aluguel
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Crescimento do crédito imobiliário
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Participação do setor na economia
Pontuações acima de 1,5 indicam alto risco de bolha imobiliária, enquanto valores entre 1,0 e 1,5 sinalizam risco elevado, e índices negativos sugerem ausência de risco.
Tabela: Risco de bolha imobiliária nas 21 cidades avaliadas
| Cidade | País | Índice UBS 2025 | Classificação |
|---|---|---|---|
| Miami | EUA | 1,73 | Alto risco |
| Tóquio | Japão | 1,59 | Alto risco |
| Zurique | Suíça | 1,55 | Alto risco |
| Los Angeles | EUA | 1,11 | Risco elevado |
| Dubai | Emirados Árabes | 1,09 | Risco elevado |
| Amsterdam | Holanda | 1,06 | Risco elevado |
| São Paulo | Brasil | –0,10 | Risco muito baixo |
São Paulo: preços estáveis e alta de juros limitam bolha imobiliária
De acordo com o UBS, os preços reais dos imóveis em São Paulo caíram 25% entre 2014 e 2022, quando descontada a inflação. Desde então, mesmo com demanda aquecida e vendas consistentes, os preços permaneceram estáveis.
Entre 2014 e 2025, a inflação acumulada pelo IPCA foi de 92%, enquanto os preços nominais dos imóveis não acompanharam esse ritmo. Isso indica que, na prática, os imóveis perderam valor real — um cenário oposto ao de uma bolha imobiliária.
Outro fator que contribui para afastar o risco de bolha é o custo do crédito. Com a taxa Selic em dois dígitos durante boa parte do período, o financiamento imobiliário ficou mais caro, restringindo a demanda especulativa e contribuindo para conter a valorização dos imóveis.
Aluguel em alta, compra contida: reflexo do equilíbrio de mercado
Segundo o relatório, os aluguéis reais subiram 5% no último ano e estão 25% acima dos níveis de 2022. Essa valorização está associada à baixa vacância em áreas nobres e aumento da demanda por locação, reflexo da dificuldade de compra por meio de financiamento.
Apesar disso, os preços de venda continuam estáveis, reforçando o argumento do UBS de que não há sinais de supervalorização dos ativos residenciais.
Onde há risco de bolha imobiliária no mundo?
Enquanto São Paulo está fora de qualquer zona de alerta, cidades como Miami, Tóquio e Zurique lideram o ranking de risco de bolha imobiliária. Nessas localidades, os preços subiram acima dos fundamentos econômicos, com crescimento médio real de até 50% nos últimos cinco anos.
Dubai e Madri também se destacaram pelos maiores aumentos no risco entre 2024 e 2025, segundo o UBS. Já cidades que anteriormente figuravam entre as mais arriscadas, como Frankfurt, Paris e Toronto, tiveram quedas de até 20% nos preços reais desde o pico.
Moradia segue inacessível nas grandes cidades
O UBS destaca ainda que o desequilíbrio entre preços e renda continua elevado em muitas regiões. Em Hong Kong, por exemplo, são necessários 14 anos de renda média para adquirir um apartamento de 60m².
Outros mercados com baixa acessibilidade incluem Tóquio, Londres e Paris, onde a relação preço/renda ultrapassa 10 vezes a renda anual média. Em São Paulo, essa proporção é de cerca de 8 vezes, ainda elevada, mas inferior à de outros grandes centros.
Tendência futura: corte de juros pode reacelerar preços
Com a expectativa de corte nas taxas de juros nos próximos trimestres, o UBS projeta que o mercado imobiliário global poderá ganhar novo fôlego. A combinação de crédito mais acessível e oferta limitada deve pressionar os preços para cima em diversas cidades.
No entanto, para que isso represente risco de bolha imobiliária, seria necessário um novo ciclo de valorização muito acima dos fundamentos — o que, segundo o banco, não é o caso do Brasil no momento.
Brasil está fora do radar de bolha imobiliária, mas atenção continua necessária
O estudo do UBS reforça que, embora os preços dos imóveis em São Paulo sejam considerados altos, eles não estão inflacionados artificialmente. A ausência de uma bolha imobiliária no Brasil é atribuída à combinação de inflação passada, juros altos e estabilidade nos preços reais.
Para investidores, isso indica que o mercado residencial brasileiro segue saudável, sem grandes riscos de correção abrupta. Ainda assim, especialistas recomendam atenção aos movimentos macroeconômicos, como taxas de juros, inflação e renda, que podem alterar esse equilíbrio nos próximos anos.
