O imposto sobre imóveis vai passar por mudanças profundas a partir de 2026. Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária, rendimentos de aluguéis e operações com imóveis estarão sujeitos a novas camadas de tributação. Ao mesmo tempo, a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) — apelidado de “CPF dos imóveis” — promete centralizar registros e ampliar o alcance da fiscalização da Receita Federal.
Reforma Tributária muda tributação de aluguéis
Hoje, os aluguéis recebidos por pessoas físicas são tributados exclusivamente pelo Imposto de Renda (IRPF). A partir de 2026, locadores que tenham mais de três imóveis alugados ou que recebam mais de R$ 240 mil anuais em aluguéis também passarão a pagar o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), criados pelo novo modelo de IVA dual.
A cobrança começa com alíquotas simbólicas em 2026 e 2027, mas será ampliada progressivamente até 2033, quando o sistema estará em plena operação. Isso significa aumento real da carga tributária ao longo do período de transição.
Para mitigar os impactos, a lei prevê redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS em contratos de locação residencial e um redutor social de R$ 600 por imóvel. Ainda assim, especialistas alertam que investidores e administradoras de imóveis devem se preparar para uma carga próxima de 27% sobre a receita bruta de aluguéis, sem as deduções hoje possíveis no IR.
“CPF dos imóveis” centraliza registros e amplia fiscalização
Paralelamente, a Receita Federal regulamentou em agosto o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que centraliza informações de imóveis urbanos e rurais e integra os dados ao Sinter, sistema nacional de gestão territorial. A medida obriga cartórios a incluir o código do CIB em documentos e registros.
Na prática, o objetivo é reduzir brechas usadas em operações informais, como contratos de gaveta, que muitas vezes escapavam da tributação. Para especialistas, o “CPF dos imóveis” vai ampliar a transparência do setor e fortalecer o poder de fiscalização da Receita.
A advogada Ana Taques, do escritório Siqueira Castro, avalia que o efeito imediato será o fechamento de lacunas exploradas por transações não registradas. Já Humberto Aillon, da Fipecafi, acredita que a unificação de dados levará a um aumento inevitável da arrecadação, já que a Receita terá acesso em tempo real a alterações de titularidade e movimentações de compra e venda.
Efeitos esperados no mercado
Com o avanço da fiscalização e a entrada em vigor do novo imposto sobre imóveis, investidores podem ver a rentabilidade das locações ser pressionada. Especialistas apontam dois cenários: repasse dos custos aos inquilinos, encarecendo os aluguéis, ou migração de recursos para outros tipos de investimento.
Ao mesmo tempo, defensores das mudanças afirmam que a padronização trará mais segurança jurídica e reduzirá assimetrias de informação entre compradores, vendedores e agentes financeiros.
Implicações para pequenos e grandes locadores
De acordo com o tributarista Carlos Pinto, os pequenos locadores — que têm até três imóveis ou recebem menos de R$ 240 mil por ano — continuarão enquadrados apenas no IR. O peso maior recairá sobre administradoras, investidores profissionais e grandes proprietários.
Já o advogado Leonardo Branco vê o CIB como parte de um movimento amplo: “A locação de imóveis, que antes não estava na base de consumo, agora integra a incidência do IBS e da CBS. Isso amplia o alcance do fisco e muda o patamar de controle tributário no setor imobiliário.”
Este conteúdo tem caráter jornalístico e educacional e não constitui recomendação de investimento.
