A nova política de Educação a Distância (EAD), divulgada recentemente pelo Ministério da Educação (MEC), está prestes a provocar mudanças significativas no setor educacional brasileiro. Mas os impactos vão muito além das universidades e centros de ensino: os fundos imobiliários (FIIs) que investem em propriedades voltadas à educação são diretamente beneficiados por essa nova diretriz.
O fim do EAD para cursos com carga prática obrigatória, como Medicina, Odontologia e Direito, reforça a necessidade de infraestrutura física adequada. Isso valoriza ativos como laboratórios, clínicas, salas técnicas e demais espaços necessários para o funcionamento pleno desses cursos presenciais. Essa mudança amplia as perspectivas de valorização para FIIs educacionais que vinham sendo pressionados pela digitalização do ensino.
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FII Rio Bravo Renda Varejo se destaca com exposição ao setor educacional
Um dos destaques nesse cenário é o fundo imobiliário Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11). O gestor Alexandre Rodrigues, sócio da Rio Bravo Investimentos, explica que a preocupação com o avanço do EAD sempre existiu, mas a nova regulamentação oferece uma perspectiva mais positiva para ativos físicos vinculados à educação.
Segundo ele, o portfólio do RBVA11 é majoritariamente composto por imóveis alugados a instituições de ensino da área da saúde — justamente as mais impactadas pelo fim do EAD. Isso deve gerar aumento na demanda por espaços bem estruturados, favorecendo a valorização dos imóveis e o retorno financeiro aos cotistas do fundo.
“Determinadas atividades não podem prescindir da vivência presencial, tanto pela necessidade de infraestrutura quanto pela própria dinâmica pedagógica”, afirma Rodrigues. Ele acrescenta que a medida do MEC reforça a tese de que certos modelos de ensino exigem espaços físicos bem planejados, elevando o valor desses ativos no mercado.
Reposicionamento estratégico e diversificação do portfólio
Nos últimos anos, o RBVA11 tem promovido ajustes relevantes em sua carteira. Um exemplo disso foi a venda recente de um imóvel locado à Caixa Econômica Federal por R$ 9,4 milhões. Essa alienação reduziu ainda mais a exposição do fundo ao setor financeiro, que agora representa menos de 28% do seu portfólio.
A principal locatária do fundo passou a ser a Cogna (COGN3), maior grupo privado de educação do país. Trata-se da primeira vez que uma companhia fora do setor bancário lidera a receita contratada do RBVA11, o que sinaliza uma mudança significativa no perfil de concentração do fundo.
Esse reposicionamento favorece o fundo diante das novas diretrizes do MEC. A exposição maior a imóveis de uso educacional, especialmente na área da saúde, torna o RBVA11 um dos maiores beneficiários do fim do EAD, já que os cursos presenciais passam a ser mandatórios nesses segmentos.
Perspectivas positivas para os FIIs educacionais
O fim do EAD é um divisor de águas para os fundos imobiliários que atuam no setor educacional. Além de elevar o valor dos ativos, a medida reduz a incerteza regulatória e melhora a previsibilidade para os investidores.
A demanda por espaços adaptados deve crescer nos próximos anos, impulsionando a valorização dos imóveis e o aumento de receitas para os FIIs. Isso pode levar à revisão de projeções e à entrada de novos investidores, especialmente diante da estabilidade dos dividendos gerados por esses fundos.
Para investidores que buscam renda passiva e exposição ao setor educacional, o fim do EAD sinaliza uma oportunidade relevante. A tendência é que o “fim do EAD” em cursos práticos traga impacto positivo sobre a ocupação, valorização e liquidez dos ativos educacionais.
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Considerações finais
Em um cenário em que o mercado busca estabilidade e previsibilidade, o novo marco regulatório para o ensino superior favorece ativos tangíveis e bem localizados. O fim do EAD para cursos como Medicina, Direito e Odontologia valoriza imóveis adaptados e posiciona positivamente os fundos imobiliários que apostaram na resiliência do ensino presencial.
Com uma carteira reposicionada e foco em segmentos menos vulneráveis à digitalização, o RBVA11 exemplifica uma estratégia bem-sucedida diante de mudanças regulatórias, reforçando a importância de uma gestão proativa e alinhada ao contexto macroeconômico e setorial.
